2023: Es momento de comprar piso o casa? (1)

4 de Febrero de 2023 O'Donell Fincas Cornellà

Muy buenas! Pues queremos hacer esta entrada que lo va a ser en dos partes, por aportar nuestra modesta opinión en la convulsa situación de mercado que nos han traído los últimos tiempos. Pandemia, guerra en Ucrania, inflación, políticas de bancos centrales... vamos, hasta un volcán tuvimos no hace tanto!!

Así pues, está todo el mundo igual... "es buen momento para comprar?"  "... y si me espero a que caigan los precios?"  "... es que no veas cómo están los intereses de las hipotecas..."  "alquilo de momento y ya compraré"   "vendo ahora? o espero mejores tiempos?"

Pues lo cierto es que nadie tiene la capacidad de ver el futuro, si así fuera ni estaríamos nosotros escribiendo esto ni tú leyéndolo :-)  pero eso no implica que se pueda tener una opinión formada sobre el asunto ni que te convenzan unos u otros argumentos, al fin y al cabo estamos aquí para tomar decisiones en cada momento, pues qué otra cosa sino es la vida??


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Entonces, para situarnos, vamos a concretar nuestras opiniones sobre las preguntas anteriores, empezamos:

PRIMERA: "es buen momento para comprar?" -  Vamos a empezar respondiendo esta pregunta con otra pregunta: Y acaso es mal momento?  Lo cierto es que nunca vas a saber cuando es "buen momento", además de que el buen momento depende de para qué. Si, por ejemplo, estás en el punto de formar una familia, pues la respuesta ha de ser que SÍ es un buen momento. Si te apetece un cambio de vivienda porque necesitas más espacio, también será buen momento para hacerlo, porque tus estrecheces son HOY, no de aquí a "X" años... otra pregunta: Y cuantos años has de esperar para que sea un buen momento para comprar??

Así que en nuestra opinión, lo del "buen momento" es algo que has de decidir tú en función de tus circunstancias personales, no de lo que cuentan por la tele, de los dramas financieros que nos venden a todas horas (piensa que sólo nos cuentan los dramas, de las muchísimas más historias de éxito que también hay nunca hablan, eso no vende...). La compra de una vivienda, especialmente cuando es para la satisfacción de necesidades vitales, no se puede hacer depender de situaciones especulativas de mercados financieros, esa decisión ha de depender de TUS CIRCUNSTANCIAS PERSONALES, y si consideras que son razonablemente buenas, pues adelante!!

SEGUNDA: "... y si me espero a que caigan los precios?" - Volvemos con nuevas preguntas: Hasta cuando vas a esperar? Y si en vez de caer, vuelven a subir? Y si caen un poco pero esperas a que caigan más y después dan un subidón?

Creemos que para esta pregunta hay que ponerse en contexto. Tenemos en nuestra memoria la situación de la anterior crisis inmobiliaria del 2008-2012, donde muchos precios sufrieron caídas importantes, pero hay que tener en cuenta que la situación es bastante distinta. La crisis de 2008 fue una crónica anunciada, fue la explosión de una burbuja en la que se dieron dos circunstancias fundamentales:

UNO - Los precios venían de una espiral de subidas ilógica, sin fundamentos y fruto de una especulación general. Hasta los compradores contribuyeron a dicha especulación al tener la sensación de que "perdían" dinero si no compraban, al precio que fuera.

DOS - Vender estaba de moda, los bancos habían financiado construcciones como para hacer otro país, con lo cual había una cantidad de producto en el mercado espectacular, cantidad que el mercado no era capaz de absorber en el corto plazo, ocurrió  lo que se llama una CRISIS DE DEMANDA al no existir demanda suficiente para la grandísima oferta que había. Esto tira los precios a la baja, tal y como sucedió.

Bueno, y la pregunta es, van a caer los precios ahora, siguiendo la pauta que ya ocurrió? (contamos con que volverá a pasar exactamente lo mismo, la memoria del ser humano es corta, pero son "dogmas" de fe, como aquél famoso "los precios de la vivienda nunca bajan")

Pues la respuesta no es por supuesto definitiva, pero podemos explicar las diferencias sobre ambos puntos anteriores:

UNO - Los precios en general nunca han recuperado los niveles de 2008, o sea, 15 años después, con la mucha o poca inflación desde entonces, los precios siguen estando por debajo de los niveles que se alcanzaron. En algunos barrios, MUY por debajo.

DOS - Tras la pandemia del covid, se han hecho muchas compra-ventas, pero no porque esté de moda, sino que hay un volumen de operaciones que podemos considerar "sano", en función de las necesidades de las familias. Por otra parte, NO se está CONSTRUYENDO ni de lejos como se construía. Y si no hay mucha obra nueva, no se inician las cadenas de ventas que inicia una obra nueva (quién compra una obra nueva normalmente está vendiendo su piso o casa, que a su vez compra otra persona o familia que a su vez está vendiendo... y así sucesivamente puede ocurrir varias veces, o sea, cada vivienda de obra nueva vendida puede desencadenar entre 3 y 6 ventas detrás suyo). Así pues, NO EXISTE una gran cantidad de producto en el mercado, lo que nos lleva a una CRISIS DE OFERTA, no habiendo oferta amplia para la demanda existente, aunque no sea muy grande. Esto, por las leyes económicas de la oferta-demanda, tiraría los precios AL ALZA. No decimos que los precios vayan a subir por otros múltiples condicionantes que existen actualmente, pero la tensión lógica para el precio en situación de CRISIS DE OFERTA es alcista.

Conclusión: No creemos que se den las circunstancias para que se produzca un ajuste significativo de precios en el mercado. Dado que la adquisición de vivienda normalmente obedece a necesidades personales, esperar puede llevarte a frustración, así que en nuestra sincera y modesta opinión, creemos que lo preferible es auto-analizar tu situación y circunstancias personales y si son adecuadas, lanzarte.


Y por el momento, vamos a dejarlo aquí, nos quedan tres preguntas por responder, lo que haremos próximamente en la SEGUNDA parte de este artículo. Esperamos que haya sido de tu agrado!


Recuerda que nos encontrarás a tu disposición en nuestras oficinas de Sant Boi y Cornellà de LLobregat, o bien en www.odonellfincas.com


Un saludo de O'Donell Finques.