Impuestos sobre la vivienda. Pago cuando vendo? Cuanto?

May 5, 2024 Carolina Álvarez - Daniela Paz

Renovamos entrada sobre fiscalidad de la vivienda a la hora de venderla. Para conceptos más generales en palabras entendibles os remitimos a nuestro anterior artículo -Resumen de la fiscalidad en vivienda para la gente “de a pie”-. No olvides revisar al final de este artículo el concepto de VIVIENDA HABITUAL, créenos que es absolutamente crítico y crucial para hacer las cosas bien y que Hacienda no te pida cuentas ni explicaciones extra.


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He vendido mi casa. Qué he de pagar en renta? Quizás no tengas que pagar nada. Lo intentamos resumir sencillo en unos pocos puntos:


                                                


-El primer paso será calcular la diferencia entre:

 1) El valor de venta menos gastos relacionados con la venta (por ejemplo la Plusvalía)

 2) El valor de la compra en su momento del piso vendido más todos los gastos relacionados con la compra (ej. ITP, notario, registro, etc.)

  Así,  el resultado de  a - b = será el beneficio (positivo) o pérdida (negativo) obtenidos.


-Si dicha diferencia es negativa, has tenido pérdida patrimonial. Lo declaras (no olvides declararlo o Hacienda llamará a tu puerta 😊) pero no pagarás nada. Te queda un crédito fiscal para compensar posibles futuras ganancias patrimoniales durante los próximos 4 años. (Aunque lo más fácil es que este crédito fiscal se acabe perdiendo)

-Si la diferencia es positiva, hay ganancia patrimonial y toca pagar, pero aquí vuelven a haber distintas posibilidades:

a)  Si la compra de la vivienda vendida fue posterior a 1994, la diferencia obtenida pagará normalmente y a ‘grosso modo’ te costará entre un 19 y un 23% de la ganancia obtenida (la diferencia entre los anteriores puntos 1 y 2). Si dicha diferencia fuese muy grande (una diferencia – ganancia mayor a 200.000€) la tributación es mayor, se va a un 27-28%.


b)  Si la compra de vivienda que ahora se ha vendido fue anterior al 31/12/1994, existen unos coeficientes llamados “de abatimiento” que en simple te reducirán la diferencia tributable. Este tema es más complejo, si fuera tu caso, te recomendamos buscar ayuda profesional. El resumen es que se tributa igual que en el anterior supuesto pero sobre una base menor, al quedar reducida por estos coeficientes, o sea, que se paga menos.


c)  Si eres mayor de 65 años y has vendido tu VIVIENDA HABITUAL, no pagas, la ganancia queda exenta.


d)  Si has vendido tu vivienda habitual, obtenido una ganancia patrimonial (recuerda, diferencia positiva entre venta y compra previa), y has reinvertido en otra vivienda que ha de ser igualmente habitual, tienes exenciones por reinversión, pero OJO! hay que reinvertir con ciertas condiciones, no en todos los casos la ganancia previamente obtenida queda totalmente exenta, puede que parte haya de tributar. Lo más importante es el plazo para la reinversión, que será no superior a dos años desde la venta. También se puede haber comprado una vivienda habitual nueva hasta dos años antes de vender la vivienda anterior. Digamos que hay una horquilla de entre -2 y +2 años desde la fecha de la venta tributable. Otro asunto clave es la cantidad reinvertida, que ha de ser preferiblemente igual o superior a la cantidad efectivamente obtenida por la venta de la anterior vivienda (descontada la hipoteca que pudiese liquidarse una vez vendida) para que la ganancia quede totalmente exenta de pagar impuesto. Vuelve a ser un tema un poco complejo, en este caso, salvo que lo tengas muy claro, también te recomendamos tratarlo con profesionales de la materia.


e)  Si has vendido una segunda vivienda, toca pagar, en este caso, el cálculo de la cantidad a tributar se hará igual, por diferencia entre venta y previa compra, pero en general no hay exenciones. Únicamente para casos puntuales de personas mayores de 65 años y que reinviertan los beneficios de la venta en constituir una renta vitalicia (otro caso para profesionales!!)

 

Vivienda habitual: Bien, pues tal y como hemos venido comentando, este concepto es FUNDAMENTAL a la hora de aplicar ciertos beneficios fiscales según hemos ido detallando. Hay que asegurarse muy bien de que cumplimos con dicha condición al aplicar las bonificaciones de que se trate, de lo contrario es más que probable una revisión de la renta por parte de hacienda, lo que deriva en pagos que por lo general resultan importantes.

Así pues, según el artículo 41 bis del reglamento del IRPF, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo CONTINUADO de al menos TRES años. Esta sería la norma que en general se ha de tener en cuenta para no tener problemas.

Es necesario que dicha residencia lo sea en régimen de propiedad y pleno dominio, es decir, si has residido un año de alquiler y luego has comprado la vivienda y llevas dos años más desde que la compraste, no sirve.

Existe como excepción al plazo de tres años, el cual no será necesario cumplir, cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, entre las cuales se pueden enumerar casos como matrimonio, separación, traslado laboral (lejos, claro está), crecimiento de la familia (que suponga un problema evidente en la actual residencia, claro está también), y/o circunstancias similares. Lo cierto es que lo preferible es cumplir con el plazo de los tres años y no tener que dar explicaciones o entrar en litigios indeseables.

Y hasta aquí nuestra entrada sobre fiscalidad de la vivienda. Esperamos que haya sido de ayuda o pueda serlo en el futuro. Si te ha parecido interesante, compártelo con familia y amigos, seguro que también les será útil!!


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Un cordial saludo del equipo de O’Donell Finques !!